Vers des prix décents à Paris

Inspiré du Community Land trust anglo-saxon, le « démembrement bâti foncier » est un montage juridique permettant de dissocier la valeur d’une propriété de la valeur du terrain sur lequel elle se trouve. L’intérêt est de limiter la spéculation immobilière et de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes. Encore jeune en France, la méthode commence à plaire.

Logements à Paris – Pxhere

Un loyer à 2 euros le mètre carré ?

Des appartements à prix cassés dans Paris d’ici 2020 ? Le 11 décembre, la décision a été prise lors du Conseil de Paris de permettre l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Une annonce encore floue mais qui repose sur un outil juridique nouveau et encore peu connu en France : le « démembrement bâti foncier ». L’expression est barbare, elle consiste en une opération toute simple, n’acheter que les murs et pas le sol.

Pour l’acquéreur, cela ne change rien, il devient propriétaire du logement dans lequel il peut faire des travaux et habiter normalement. Il doit cependant remplir des conditions de revenus proches des barèmes HLM et occuper le logement en tant que résidence principale. Puisqu’il n’est pas propriétaire du foncier, l’habitant doit tout de même payer un droit d’occupation du terrain sous forme de loyer mensuel. Celui-ci sera de 2 euros par mètre carré, expliquait l’adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, Ian Brossat, au JDD en novembre.

Le chaînon manquant

Ce montage est « le chaînon manquant entre le logement social et l’accession à la propriété », savoure Ian Brossat, également porte-parole du PCF et tête de liste aux élections européennes. En effet, depuis des décennies, l’Etat encourage l’accession à la propriété immobilière en offrant une palette d’aides et d’incitations fiscales. Leur objectif est double, il s’agit d’une part de soutenir l’activité du secteur du bâtiment puisqu’une bonne partie de ces aides vont en direction du neuf. Il s’agit d’autre part d’aider les ménages modestes à accéder à la propriété et constituer ainsi un patrimoine. Mais ces incitations sont inefficaces, voire risquées, dans les villes où l’immobilier est trop cher.

À Paris, les prix y sont deux à trois plus élevés que dans les autres agglomérations françaises. Pour cause, le marché parisien est atypique. Intramuros, la capitale est une des villes les plus denses au monde et parmi les plus attractives. En conséquence, la demande y est quasiment illimitée dans un parc très restreint, et les prix montent. Alors que le mètre carré en neuf approche des 10 000 euros dans certains quartiers, dissocier le foncier du bâti permettrait de le réduire très sensiblement : entre 2 000 et 4 900 euros, toujours selon Ian Brossat.

Les étapes du démembrement bâti foncier – Les Coop’ HLM

Un outil antispéculatif

Pour cela, la Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) créait en 2014 l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), la première pierre dans l’élaboration du démembrement bâti foncier en droit français. L’OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le préfet. Celle-ci est capable d’acquérir des terrains ou des immeubles et s’engage à ne jamais revendre son foncier. De cette manière, le prix du foncier – qui représente entre 15 et 30% de la valeur d’un bien immobilier – est comme gelé. « Ça a une dimension vraiment antispéculative et ça permet de générer du logement durablement accessible », explique Estelle Gourvennec, doctorante sur la question du démembrement bâti foncier et architecte à l’Atelier 15, un atelier d’architecture et d’urbanisme spécialisé dans la construction bois et dans les montages de projet en habitat participatif et coopératif.

« Aujourd’hui l’outil qu’on utilise pour faire de l’accession à la propriété est le prêt social location-accession (PSLA). Il contient des clauses antispéculatives qui sont sur dix ans c’est-à-dire que, si vous revendez le logement dans les dix premières années après l’acquisition, vous devez verser la TVA. Mais c’est un délai assez court. Certains propriétaires revendent juste après et ça repart aux prix du marché. » L’aide à l’achat fournie par l’Etat est donc rapidement perdue puisqu’elle est attachée à l’acquéreur. L’existence de l’OFS en revanche permet de fixer cette aide à l’immeuble dans le temps. À travers un contrat de bail à longue durée conclu avec les propriétaires, il perçoit les loyers mensuels lié à l’occupation du terrain et gère les changements de propriétaire.

Construire la mixité sociale

À Malakoff, où le mètre carré est cher, l’Atelier 15 a accompagné un groupe de futurs propriétaires dans leur projet immobilier. Baptisée Makaron, l’opération est à la fois participative dans sa conception et prévoit d’être coopérative dans sa gestion. Pour Estelle Gourvennec, la formule permet de répondre aux exigences assez précises des habitants qui portaient tant sur l’aspect financier que social. En effet, l’immeuble de onze logements s’est doté d’un logement en insertion sociale grâce à un partenariat avec les Petits Frères des Pauvres. De cette manière, la mixité peut se construire au niveau de l’immeuble, et au niveau du quartier en introduisant des familles moins aisées que ce que les prix permettent. Makaron sera une des trois premières opérations en démembrement bâti foncier à voir le jour en Île-de-France.

Un tel déploiement est important pour diversifier le panel d’offres immobilières disponibles et ainsi défendre le droit au logement et le droit à la ville. Mais isolées, ces expérimentations seront peu efficaces. « Une famille qui rentre dans une opération BRS a deux choix quand elle quitte le logement. Soit elle repart sur une opération du même type, dans ce cas il faut qu’il existe d’autres opérations sous ce régime dans la zone, soit elle doit s’éloigner car le quartier est trop cher. Il y a une réelle nécessité à ce que l’offre se développe pour créer des parcours résidentiels ascendants au sein même de ce dispositif. »

Présentation de la maquette aux futurs habitants du projet Lumière du Nord à Anvers – Geert De Pauw/CLTB

Un engouement français ?

Si depuis longtemps les pays du nord ou anglo-saxon utilisent le démembrement bâti foncier, parfois appelé Community Land Trust, son lancement en France crée un certain engouement. « Vous avez l’exemple de Rennes, observe Estelle Gourvennec, qui a développé son propre OFS et qui a décidé de ne plus faire de PSLA car c’était trop concurrentiel par rapport au démembrement bâti foncier. Elle a développé une politique d’accession assez intéressante. Une dizaine d’opérations sont en train de se développer. Pareil à Lille, des opérations sortent dans le centre et ça amène des ménages qui ont moins de moyens. »

Sur le papier, le démembrement bâti foncier offre donc une belle promesse de démocratisation de la propriété immobilière. Pour autant ces initiatives doivent encore essaimer sur le territoire pour assurer une alternative solide.