L’histoire locale pour faire renaître l’îlot Emile-Duclaux
Insalubre dans les années 1990, l’ensemble de logements ouvriers nommé l’îlot Emile-Duclaux, à Suresnes, reste le témoin de l’histoire ouvrière de son quartier. Une identité que la ville souhaite sauvegarder en s’impliquant dans la rénovation de l’ensemble. Inauguré le 15 avril 2019, l’ancien hôtel ouvrier depuis rénové, prend une tout autre allure. Tel un phœnix qui renaît de ses cendres, il redessine un demain artistique et social avec un nouvel éco-système et une architecture moderne, qui s’inspire du patrimoine de l’époque art-déco. Un projet original qui se veut contemporain tout en s’inscrivant dans l’histoire du lieu et en marquant sa vocation sociale.
Mais alors, comment faire le lien entre passé et futur ? Comment la transformation du lieu s’imprègne-t-elle de sa vocation sociale et ouvrière ? Découvrez le théâtre d’un nouveau lieu de vie qui résulte d’une co-construction d’acteurs réunis pour la sauvegarde d’une histoire locale et la redynamisation d’un quartier.
L’îlot Emile-Duclaux donne du sens à son passé ouvrier
Hôtel ouvrier construit au début du XXème siècle, l’îlot Emile-Duclaux a été réalisé pour loger des familles qui travaillaient dans les usines alors situées sur les bords de Seine. Cependant, au fur et à mesure des années, l’insalubrité s’y est développée : une nappe phréatique, à proximité immédiate, a provoqué d’importants problèmes d’humidité. La situation était tellement critique que la mairie a fini par acquérir l’immeuble en vue d’une rénovation.
Riche de son passé, la ville de Suresnes est connue en termes d’habitat social, puisque son paysage urbain est marqué par la présence d’une des plus grandes cités-jardins d’Ile-de-France, construite entre 1921 et 1939. C’est cette histoire, aujourd’hui présentée dans le Musée d’histoire urbaine et sociale de Suresnes (MUS), que la ville et son maire cherchent à faire perdurer en proposant des projets fidèles à l’héritage social local. Ainsi, le projet d’aménagement s’est construit autour de la nécessité pour le quartier de préserver l’identité ouvrière de cet îlot, en conservant sa vocation d’habitat social initial et historique.
Mais rien n’était acquis, car Suresnes est aujourd’hui une ville où se loger coûte cher, avec des contraintes de développement urbain, ce qui en fait un territoire où il y existe une réelle problématique du logement abordable. Pour mener à bien cette renaissance, l’aménageur Citallios, qui s’est vu confier le projet par la ville de Suresnes, a donc fait appel à l’opérateur immobilier Perl pour répondre à ce défi, en lui donnant la responsabilité de maître d’ouvrage pour la réalisation du projet, et notamment de 89 logements sociaux en usufruit locatif social (ULS).
L’usufruit locatif, une solution intéressante ?
Le principe de l’usufruit locatif est de partager la propriété entre deux personnes distinctes, l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour une durée temporaire de 15 ans définie dans un contrat au préalable. Concrètement, l’usage d’un logement est attribué exclusivement à l’usufruitier, ici le bailleur social Suresnes Habitat, qui gèrera durant cette période la location et exploitera les logements sociaux. Puis, à l’issue de ce temps donné, la pleine propriété des logements revient aux investisseurs privés, dits nu-propriétaires, qui récupèrent leurs biens sans frais ni formalité.
©Benoit Soualle pour Perl
Ce système permet donc un partage du droit de propriété, dans le but de permettre un co-financement entre particuliers et bailleurs sociaux. Anne Mollet, directrice Générale Déléguée de Perl, leader de l’investissement en nue-propriété adossée à de l’usufruit locatif social, nous a expliqué l’intérêt de ce fonctionnement : “il s’agit d’offrir une solution pertinente en cœur de ville, dans des secteurs très tendus où les prix du foncier sont trop chers pour permettre aux bailleurs sociaux de développer des logements. Dans le cas de Suresnes, cela a répondu à un réel besoin, en donnant la possibilité de créer du logement social dans un secteur où il serait complexe d’avancer de tels financements. Pendant les 15 ans d’usufruit locatif social, des habitants éligibles aux logements sociaux pourront se loger à proximité des commerces et en cœur de ville.” Une fois la période d’usufruit locatif social terminée, les nu-propriétaires deviennent pleinement propriétaires de leur bien. Un investissement qu’ils ont d’ailleurs pu acquérir à un prix réduit, grâce à la non perception des revenus engendrés pendant la période d’usufruit et d’exploitation par le bailleur social.
Ce partage entre propriété et usage permet donc de s’adapter et ainsi de faire du logement social différemment, en innovant grâce à un partenariat public-privé. Celui-ci est rendu possible grâce à l’accompagnement et l’anticipation de Perl qui fait le lien entre les bailleurs sociaux et les investisseurs particuliers, à différentes étapes du processus. Le Groupe Perl coordonne donc l’ensemble avec un montage financier, travaillant en partenariat avec les différentes parties prenantes. Il sécurise aussi la démarche en étant chargé de vendre la nue-propriété aux particuliers, et accompagne le bailleur social et son investisseur particulier jusqu’à la fin de la période d’usufruit.
Puiser dans l’histoire locale pour une identité revisitée
Un tel partenariat financier a donc permis de dégager plus de fonds et de dessiner une architecture de bonne qualité. À l’origine, l’hôtel ouvrier possédait déjà une esthétique singulière, permettant la création d’un lieu attractif et animé. C’est sous le modèle des galeries parisiennes caractérisées par des verrières et des vitrines, et l’originalité d’une architecture de style “Neo Art déco” qui rappelle le début du 20ème siècle que le projet joue aussi sa visibilité. En effet, l’architecture reprend des lignes géométriques, des menuiseries métalliques et des gardes corps en fer forgé. Ouvert, le lieu invite aussi le passant à entrer pour découvrir les jardins et la Galerie des Métiers d’Arts.
©Benoit Soualle pour Perl
Accueillant une douzaine d’artisans sur 1 000 m² dédiés à des ateliers, la galerie nommée “La Verrière”, véritable centralité du projet, favorise ainsi la création locale et la transmission des savoir-faire de ses artisans. Il s’agissait de mettre en évidence le tissu d’artisanat local, notamment en sélectionnant des profils travaillant des techniques issues des métiers d’art : arts décoratifs, céramique, luminaires, maroquinerie ou encore bijouterie. Avec ses vitrines ouvertes dans une galerie passante, tel un patio intérieur, la Verrière est la pièce maîtresse qui attire l’œil sur l’ancien hôtel ouvrier. L’entrée est d’ailleurs marquée d’une marquise en verre et en fer forgé qui rappelle le style de l’époque.
Le nouveau nom du projet “Carré Charleston” lui donne d’ailleurs un air dansant typique des années 20. Une façon de revaloriser la culture ouvrière par la mise en valeur des aspects positifs de cette histoire mais aussi de gommer l’histoire difficile qu’a pu vivre l’îlot Emile-Duclaux dans les années 1990. La ville peut ainsi trouver l’équilibre géographique socio-économique qu’elle recherchait.
La mixité comme fil conducteur pour un nouveau lieu de vie
Cet îlot Emile Duclaux propose donc un projet transversal et complet qui mêle une approche sociale et fonctionnelle, mais aussi patrimoniale et environnementale. Plus qu’un projet, c’est un lieu unique qui s’est dessiné, grâce à la synergie d’acteurs qui ont su travailler ensemble, dans une logique commune, et ainsi créer une identité originale et marquée. Une diversité des fonctions qui participe à la réussite du projet.
Socialement, le projet ne s’est pas limité à l’usufruit locatif social, puisqu’il a été fait le choix de concevoir une offre de logements sociaux diversifiée, avec certes les 89 logements sociaux en usufruit locatif social, mais aussi la création de 20 logements classiques et de 26 logements en pension de famille. La Résidence Sociale de France (Groupe 3F) a confié la gestion des appartements de la pension de famille à l’association AURORE, spécialisée dans l’accueil de publics touchés par la précarité. Un lieu qui a pour but d’associer au logement un accompagnement pour une meilleure insertion des ménages en difficultés. De plus, afin de penser plus loin, la question des charges a été aussi investie, avec par exemple la possibilité de chauffer l’eau de la pension de famille, grâce à l’énergie solaire, qui lui permettra par ailleurs, de réduire ses propres coûts.
Mais l’élaboration du projet garde aussi en tête l’insertion de cet ensemble dans son quartier et met également un point d’honneur à insuffler une mixité sociale équilibrée. L’ensemble du projet se devait donc d’être aussi un point d’ancrage dans le quartier, visible et bien inséré dans son environnement. La proposition originale de ce projet consiste à accueillir des individus particulièrement éprouvés par la vie afin qu’ils puissent se reconstruire dans un cadre de vie agréable et chaleureux.
©Benoit Soualle pour Perl
En effet, le projet a aussi une fonction économique avec la création de la galerie d’artisanat d’art qui participe à attirer et divertir les visiteurs, mais aussi la présence de commerces et de restaurants. La galerie s’insère d’ailleurs en cœur d’îlot permettant ainsi le renforcement de la mixité fonctionnelle et sociale au sein du projet. Ces entités forment ensemble un écosystème dont chaque partie anime le lieu. Avec ce projet, la ville de Suresnes cherche à soutenir l’artisanat d’art qui a tendance à s’éloigner de plus en plus du centre de Paris. Un appel à candidature a d’ailleurs été mis en place pour le choix des candidats, qui s’est constitué autour d’un jury exigeant, dans le but de proposer de jeunes artisans aux profils variés.
Au delà, tout cet écosystème s’organise autour d’un jardin paysager intérieur traversant de 500 m² et s’entoure d’une promenade végétale qui fait la liaison avec la rue Rouget-de-Lisle afin de permettre à tous de se reconnecter à la nature. L’approche soignée de l’architecture s’accompagne aussi d’une qualité environnementale avec la présence de noues végétalisées qui favorisent la récupération des eaux de pluie pour l’arrosage de la pelouse, des toitures végétalisées, et l’utilisation de matériaux conçus pour bien vieillir. Différentes mesures ont été intégrées au projet pour atteindre une certification « Habitat et Environnement », comme par exemple une performance acoustique et thermique des bâtiments, l’amélioration du traitement de l’eau à la parcelle mais également un chantier à faibles nuisances.
©Benoit Soualle pour Perl
Grâce à la vision de la Mairie de Suresnes, qui cherchait donc à cultiver l’histoire sociale du lieu et lui donner une nouvelle dimension, ancrée dans les enjeux actuels et futurs, notamment avec le principe d’usufruit locatif et en développant une galerie artisanale, l’îlot Emile-Duclaux renaît et son destin semble de bon augure. Peut-être inspira-t-il d’autres projets héritiers de secteurs ouvriers pour un renouveau de l’habitat social dans les centres urbains patrimoniaux ?