Des bureaux en logements, pourquoi c’est difficile ?

Plébiscitée de toutes parts, l’idée de transformer des bureaux vides en appartements pour répondre à la crise du logement ne semble pas encore se généraliser. Alors, qu’est-ce qui coince au juste ?

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Changement de cap

Il aura fallu 10 ans pour que le quartier d’affaires de La Défense devienne la plus grande cité d’Île de France. À un rythme effréné, les grandes tours de bureaux ont été transformées une à une pour accueillir des logements. Après le violent krach boursier de 2025, de nombreuses tours avaient été désertées. La puissance publique en a profité pour nationaliser une trentaine d’entre elles et lancer des rénovations. Certaines, trop complexes à convertir en habitat, ont été rasées pour créer des espaces verts. Un chantier colossal, digne de l’après-guerre, qui devait permettre de résorber la crise du logement en Île-de-France. De la quatrième place d’affaires au monde, elle est devenue un quartier résidentiel vertical.

Scénario possible ou récit de science-fiction ? Analyse.

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Vases communicants

Hautement improbable, le scénario s’inspire d’une approche qui se développe de plus en plus dans le monde : la transformation d’immeubles de bureaux en immeubles de logement. L’opération répond à un double intérêt dans les zones tendues comme l’Île-de-France. D’une part, il s’agit de répondre à la demande de logements, d’autre part de trouver un nouvel usage aux surfaces de bureaux inoccupées. Par ailleurs, la démarche s’inscrit dans les objectifs de réduction de l’étalement urbain et de l’artificialisation des sols.

En effet, dans ces zones tendues, on trouve parfois trop de bureaux et pas assez de logements. Dans une tribune, l’architecte Christiane Schmuckle-Mollard dénonçait en 2020 la tertiarisation de la capitale et l’urbanisme du dépeuplement qu’elle entraîne. En vidant une partie des bureaux, le développement du télétravail est venu enfoncer le clou et les bureaux sont apparus comme un gisement à exploiter. Depuis 10 ans, l’Institut Paris Région dénombre 1900 nouveaux logements produits de cette manière, que ce soit en reconvertissant des bureaux, des hôtels ou des bâtiments publics.

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Un exercice complexe

1900 en 10 ans, c’est peu. L’Institut parle en effet d’un “potentiel encore sous-exploité”. Car si l’idée semble bonne et de nombreux acteurs immobiliers lancent leur offre de transformation de bureaux en logement, l’exercice n’est pas toujours aisé. Il existe des freins financiers, réglementaires et techniques. En effet, pour une surface donnée, un immeuble de bureaux rapporte davantage de recettes fiscales à la collectivité et pèse moins sur les besoins de services publics locaux. Sur le plan technique, les bâtiments de bureaux sont souvent inadaptés au logement, que ce soit la structure du gros œuvre, les caractéristiques de la façade ou la présence d’amiante.

Dans une infographie passionnante, le New York Times raconte les difficultés à transformer les vieux grattes-ciel américains dont les vastes étages manquent de lumière naturelle. Sur un immeuble new-yorkais de 26 étages datant de 1970, l’architecte Avinash K. Malhotra a dû creuser une cour intérieure pour apporter du jour à tous les appartements. La perte en surface habitable a ensuite été compensée en ajoutant quatre étages par surélévation… Quant aux freins réglementaires français, une proposition de loi devait apporter une réponse mais les discussions ont été suspendues par la dissolution de l’Assemblée Nationale.