Bientôt la fin de la propriété ?

Alors que le marché immobilier est devenu quasi-prohibitif dans les grandes villes et que certaines petites villes sont frappées par l’exode urbain et la dévitalisation, les alternatives se multiplient pour renouer avec les nouvelles façons d’habiter. Co-living, tiny houses, démembrement de propriété, vers quoi se dirige le statut de propriétaire ?

Anticiper le parcours de logement des Français n’est pas une chose aisée. À la croisée d’enjeux économiques, familiaux et professionnels, l’accession à la propriété, longtemps en ligne de mire des foyers, n’est plus un passage obligatoire. UP conférence organisait avec Bouygues Immobilier son premier événement nantais en octobre avec pour intitulé « Habitat : bientôt la fin de la propriété ? ». Une occasion d’explorer les innovations en matière d’habitat apparues ces dernières années dans un marché immobilier tendu et verrouillé.

Tous proprio !

En un demi-siècle, la France est devenue un pays de propriétaire. En effet, elle comptait 35 % de personnes propriétaires de leur résidence principale en 1954. Ce taux est aujourd’hui de 58 %. C’est le résultat d’une politique volontariste des gouvernements successifs qui ont tous encouragé l’accession à la propriété grâce à différentes aides et subventions. Trois raisons principales justifient la constance de ces politiques du logement dans le temps.

La première est la volonté de stabilité des ménages qui voient dans la pierre une façon de se constituer un capital et de sécuriser les vieux jours. La seconde consiste à soutenir l’activité du bâtiment par l’accession à la propriété dans le neuf. Enfin, les aides publiques pour l’accession s’avèrent moins onéreuses que les aides au locatif car les accédants consentent à un effort supérieur pour être propriétaires.

Crise de l’habitat

Mais le paysage immobilier n’est plus du tout celui des années 1950, nous rappelle Johan Pivron, Directeur Grands Projets et Innovation Urbaine chez Bouygues Immobilier, qui introduit la conférence. À l’époque, « il fallait 70 loyers pour payer un logement. En haut de la bulle immobilière, en 2008, il en fallait 262. Aujourd’hui, dans des villes comme Paris, Nantes, Bordeaux ou Nice, on vend des logements à un équivalent de 600 loyers ! » Autrement dit, le foncier augmente, mais pas les loyers ni les salaires. Conséquence de quoi, le nombre de propriétaires et d’accédants à la propriété stagne en France depuis une dizaine d’année selon l’Insee.

François-Xavier Trivière, Directeur Territoires et Projets du groupe Brémond, met en cause le phénomène de décohabitation. La progression démographique s’est accompagnée selon lui d’une réduction de la taille des ménages provoquée par l’éclatement du modèle familial et la complexification des parcours professionnels. « Aujourd’hui le travail nous impose beaucoup de mobilité. Cela a eu beaucoup d’impact dans la circulation des individus et des familles à travers les territoires et les bassins d’emploi. »

Loger autrement ?

De nouvelles pratiques d’habitat émergent alors, plus flexibles et davantage au service du parcours individuel. Le co-living ou les tiny houses dont nous avons déjà parlé ici et là sont débattus par les intervenants. Ces solutions illustrent en effet de nouvelles manières de concevoir le logement. Colocation d’une part et propriété de l’autre, ces deux produits immobiliers n’apportent cependant pas de changement fondamental dans les statuts d’occupation du logement.

Une mini tiny house ? – Alan Levine/Flickr

En effet, François-Xavier Trivière résume le co-living comme de « la colocation étudiante mais qui vise des actifs, parce que l’insertion dans le marché du travail est plus compliquée qu’autre fois ». Et de son côté, Laëtitia Dupé, fondatrice de Baluchon, une entreprise de construction et d’accompagnement dans les Tiny Houses, admet que le propriétaire d’une mini-maison doit être également propriétaire du terrain sur lequel il s’installe.

Problème de coûts

Ces alternatives sont à voir comme des tentatives de redynamiser un secteur en stagnation. Autour de la table, tous les intervenants observent la même équation insoluble : avec les très faibles taux d’intérêt actuels, le marché est idéal pour devenir propriétaire, mais les prix restent trop élevés. La rareté du foncier est pointée du doigt mais également le manque de main d’oeuvre dans la construction.

La demande croissante pour la construction éthique ne facilite pas les choses : il faut construire mieux et avec de nouveaux matériaux, ce qui complique la maîtrise des coûts pour les constructeurs. « On manque de main d’oeuvre, on est dans un système ultra tendu et toute la chaîne d’acteurs doit trouver des réponses plus adaptées, plus souples, qui répondent à ces contraintes. »

La maîtrise publique contre l’inflation

Pour Mickael Hardouin, directeur de MFLA GHT, une coopérative qui produit et vend des logements en accession sociale à la propriété, seule l’intervention publique pourra garantir durablement des prix abordables. Il prend exemple sur le démembrement de propriété, un montage juridique dont nous avions également parlé ici et qui permet d’acheter les murs d’un logement et d’être locataire du terrain. Ce système antispéculatif permet de limiter l’inflation du foncier durablement grâce à l’intervention d’un organisme non lucratif, l’Office Foncier Solidaire.

À Nantes, le projet de l’îlot Blancho utilise le démembrement de propriété grâce à l’OFS de Loire Atlantique – Habitat 44

Il offre une solution pour se constituer un capital sans être complètement propriétaire. « Une bonne partie de nos acquéreurs ont des mensualités d’emprunt qui sont équivalentes voire inférieures à ce qu’ils payent dans le marché libre » détaille Mickael Hardouin. L’aide publique étant affectée au foncier pour lequel l’acquéreur paye un loyer symbolique, elle perdure dans le temps malgré les changements d’occupants.

Bourse d’échange de logement

Ce dispositif a un autre mérite, celui de s’appliquer aux opérations de rénovation et pas seulement au bâti neuf. Peu abordé pendant la conférence, la rénovation énergétique est pourtant un enjeu majeur de la transition environnementale, comme le souligne quelqu’un dans le public :

Le gros du travail sur la ville de demain est un travail sur l’existant et sa mutabilité : sa capacité à se refaire sur lui-même et avec moins de moyens.

« Dans les années à venir je pense qu’on va fonctionner en bourse d’échange de logement, c’est à dire qu’il n’y aura plus besoin d’agents immobiliers » pressent Michael Hardouin. En effet, ce système existe déjà dans le logement social en France et permet par exemple à un couple dont les enfants ont quitté le foyer et qui n’a plus besoin d’un grand T5 de l’échanger pour plus adapté.

Si Proudhon et la fin de la propriété ne sont pas tant que ça à l’ordre du jour de la conférence, des alternatives intéressantes s’efforcent de répondre aux nouveaux usages du logement et aux difficultés du marché.

La plateforme Échanger Habiter lancée au printemps 2019 met en place un système de bourse d’échange de logement dans la région Île de France – Paris.fr