La capacité de transformer facilement des bureaux en logements fait partie depuis longtemps des priorités de la ville durable, notamment en cas de récession. Cependant, le projet a souvent été figé à cause d’une mauvaise anticipation technique de la trame du bâtiment, de ses réseaux et de ses circulations. Des réalisations tentent aujourd’hui de s’ériger en modèle alternatif.

Vers un immobilier tertiaire mutable en habitat

Perspective d’un logement avec balcon et brise-soleil.
© Architectures Anne Démians

Au bout d’une vingtaine d’années, une réhabilitation des bâtiments d’immobilier d’entreprise est généralement nécessaire. Dans les quartiers mixtes où l’offre de logements est insuffisante, la transformation d’un bâtiment de bureaux en immeuble d’habitation peut s’avérer utile et rentable, sous réserve des contraintes techniques et normatives.

Pour les projets neufs, cette réversibilité bureaux logements suppose un travail d’anticipation au moment de la conception. Un juste milieu doit être trouvé afin de rendre le système constructif compatible avec les normes réglementaires et les habitudes de conception des deux types de programme. Les principaux éléments à harmoniser sont l’épaisseur du bâtiment, la hauteur entre les dalles, la portée entre poteaux et la répartition des accès…

Une implantation des circulations verticales en façade permet par exemple de respecter la norme incendie. Encore faut-il savoir convaincre les propriétaires investisseurs pour qui les principaux freins sont surtout d’ordre socioéconomique. Il est parfois aussi onéreux de transformer que de démolir et reconstruire. De plus, des délais administratifs longs et la création de logements sociaux doivent généralement être pris en compte. La réversibilité d’usage doit être accompagnée d’une pédagogie et d’une réflexion de fond sur les critères fonctionnels, le programme, l’approche des besoins internes.

Projet de transformation de bureaux (IGH) datant de 1969 en logements locatifs, boulevard Mac Donald à Paris 19e,
chantier en cours, atelier Lobjoy-Bouvier-Boisseau, architecte. © Lobjoy-Bouvier-Boisseau

Les tours Black Swans à Strasbourg

À l’articulation de la presqu’île Malraux et du futur écoquartier Danube, trois bâtiments identiques prolongés par des tours hautes de 55 mètres viennent donner une nouvelle perception du port d’Austerlitz, situé sur le Rhin. Chacun d’entre eux abrite un programme différent – l’ensemble propose logements, logements étudiants, résidence senior, hôtel et commerces – et ce, avec une totale flexibilité permise par le choix de plateaux libres et d’une hauteur de 3,40 mètres entre dalles. Structurels, les trois noyaux de circulation centraux sont dimensionnés pour les logements et les bureaux. Les façades porteuses suivent une trame de 0,74 mètre qui, multipliée par quatre (2,96 mètres), est une largeur standard à la fois pour un bureau et pour une chambre. Derrière les coursives d’étage rectilignes, les noyaux de circulation donnent le rythme des décrochés de façade qui transforment l’espace du balcon extérieur en loggia.

Dans les parties les plus larges des plateaux intérieurs (18,86 mètres), les bureaux peuvent s’organiser de façon courante à partir d’une double circulation et d’une bande de services (sanitaires, accueil, reprographie).

D’après une première évaluation du concepteur, les coûts de transformation d’un programme de bureaux en logements dans les Black Swans varieraient entre 730 et 820 €/m² SHON, selon que l’on conserve ou non le plafond technique et la ventilation double flux. Ces montants sont trois fois inférieurs à ceux de l’immobilier tertiaire standard à Paris, comme l’avait montré une étude récente sur la transformation des bureaux (ORIE, 2013).

Trois cygnes « dansant » sur le plan d’eau pour promouvoir une opération immobilière comprenant du logement,
un hôtel et des commerces. © Architectures Anne Démians

Fiche technique

Lieu : Strasbourg (port d’Austerlitz)

Maîtrise d’ouvrage : Icade

Maîtrise d’oeuvre : AAD (Architectures Anne Démians) ;

VP & Green, BET structure et façades ; Alto Ingénierie,

BET fluides et électricité, HQE ingénierie ; Jean-Paul

Lamoureux, acousticien ; Phytolab, paysagiste

Programme : bureaux, logements, commerces et services

Surfaces : 30 850 m² SHON

Coût : 39,5 M€ HT

Calendrier : livraison, 2015/2018

Frédéric Mialet, architecte et commissaire de l’exposition Réver(cités), et Eve Jouannais, journaliste.

Retrouvez l’exposition « Réver(cités), villes recyclables et résilientes » à la Cité de l’architecture & du patrimoine jusqu’au 4 décembre.