Opération à « Grand Cœur » ouvert à Montpellier
Quand le cœur d’une ville ne bat que faiblement, c’est qu’il faut lui faire un bon massage cardiaque ! La ville de Montpellier l’a bien compris. Touchée par le même phénomène que de nombreuses villes moyennes, la ville de Montpellier a été confrontée à un décalage entre son centre en perte de vitesse et son attractivité grimpante.
Le centre-ville de Montpellier aujourd’hui.
©Ville de Montpellier
Depuis 2003, la mission « Grand Cœur » s’est fixé pour objectif de redonner un visage attrayant au centre-ville de Montpellier, tout en préservant son identité. Diversifier l’offre de logements, revitaliser l’offre commerciale, préserver le patrimoine et aménager les espaces publics… tout un programme pour reconquérir le centre-ville ! Derrière cela, les perspectives de mieux l’adapter à la croissance démographique de l’agglomération (plus de 5 000 habitants/an en moyenne) et de lui redonner un rôle urbain essentiel.
Faire battre à nouveau le cœur de Montpellier !
© Ville de Montpellier – SERM
Travailler ensemble pour répondre à la transversalité
Agir dans un centre urbain déjà constitué n’est pas une mince affaire. Les centres-villes sont des lieux multifonctionnels qui nécessitent un travail fin autant sur l’habitat que sur le commerce. Pas simple de mener ces deux combats de front ! D’un côté, la désertion des logements inadaptés en faveur des périphéries, de l’autre, des commerces de plus en plus vides ou peu diversifiés. Un beau casse-tête pour lequel la mission Grand Cœur peut servir d’exemple de réponse puisqu’elle a su relever le défi en menant une réhabilitation transversale liant ces problématiques complémentaires.
La raison de ce succès ? La création d’une structure pluridisciplinaire qui avait pour but d’associer les compétences diverses des partenaires du projet afin de permettre la coordination des actions. Et comme tout projet réussi s’explique par une équipe de choc, la Ville de Montpellier et l’aménageur SERM ont mis à disposition une vingtaine d’agents, à parts égales, pour la création de cette structure pluridisciplinaire. Une riche idée puisque cette coopération a facilité la communication et a permis la coordination des efforts de chacun pour traiter des problématiques transverses et multiples.
Réhabilitation des logements : à chaque contrainte son outil sur-mesure !
Comment garantir la réalisation de 1 600 logements, dont 500 logements sociaux, avec un contexte contraint ne permettant que la réhabilitation de logements dégradés ou la construction sur des friches ? Et tout cela dans un contexte de marché immobilier tendu et un objectif de qualité d’habitat ? C’est un défi auquel l’opération Grand Cœur a su répondre, utilisant à ses fins une gamme variée d’outils cherchant le « sur-mesure » pour s’adapter aux cas à traiter. Parce qu’intervenir dans l’ancien pousse à innover ! C’est pour cette raison qu’il a été choisi d’allier des mesures incitatives et coercitives adaptées et complémentaires. Choix judicieux qui d’après l’équipe projet a été particulièrement efficace.
Ainsi, l’équipe dédiée a su s’armer pour agir à grande échelle, mais tout en finesse ! Même si des outils d’ampleur, comme les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement Urbain et de Copropriétés Dégradées (OPAH RU CD), ont été mobilisés, les interventions se sont faites dans la dentelle, sur des immeubles dégradés sujets à la vacance.
La mise en œuvre de ces dispositifs réglementaires et opérationnels ont permis d’intervenir de façon significative sur le parc de logements. Mais l’opération est allée plus loin ! Elle a prescrit des ravalements de façades obligatoires à toutes les bâtisses en piteux état. Bien sûr, les propriétaires ont eu le droit à une subvention à hauteur de 30 % maximum des travaux engagés par les propriétaires. Vigilante, la ville a fourni cette aide avec un petit cahier de préconisations pour s’assurer de la qualité des travaux.
Un ravalement de façade obligatoire pour les immeubles délabrés.
©Ville de Montpellier
Mais avec la réhabilitation des bâtiments dégradés, les centres-villes peuvent être sujets à la gentrification et seulement attirer des propriétaires à forte capacité d’investissement. Comment prévenir alors ce phénomène ? C’est une question à laquelle la ville de Montpellier a tenté de répondre avec un dispositif pour une « accession abordable ». Développé pour veiller au respect des critères d’éligibilité des primo-accédants et des clauses anti spéculatives, il vise à garder le centre accessible à tous. Autre défi : créer du logement social dans l’ancien ! Cela a été rendu possible grâce à l’association de promoteurs privés et de bailleurs sociaux sur des opérations comprenant à la fois de la construction neuve et de la réhabilitation. Un travail fin dont on peut s’inspirer.
Un exemple pour la redynamisation commerciale et artisanale ?
Mais cette opération ne se cantonne pas qu’au logement ! Le commerce reste l’autre point essentiel du projet puisque la déprise des centres passe aussi par la mort progressive des commerces de proximité. De ce côté, Montpellier apparaissait comme bien faiblement dotée par rapport à des villes comparables comme Toulouse ou Nîmes.
Il a fallu pallier ce point faible et trouver comment agir. L’aménageur s’est alors vu aussi confier l’intervention sur le commerce. Double casquette nécessaire pour recréer une offre commerçante ! Pendant plusieurs années, c’est donc lui qui a repris la main sur les cellules commerciales grâce à un portage public important, permis grâce à un retour d’investissement à terme par la perception de recettes locatives. Pour atteindre un résultat satisfaisant, il fallait bien sûr maîtriser suffisamment de locaux commerciaux pour créer un effet de levier efficace et ensuite jouer les stratèges en définissant différents objectifs (tendre vers la complémentarité plutôt que la concurrence, retrouver une identité, installer des commerces « de belle renommée » plutôt que des grandes enseignes…).
Le Boulevard Jeu de Paume au XIXème siècle. Aujourd’hui, un axe commerçant retrouvé !
C’est ainsi que différentes rues se sont transformées ! C’est le cas du Boulevard du Jeu de Paume, un axe aménagé au XIXe siècle et autrefois très commerçant. Pour retrouver cet aspect d’antan, l’aménageur SERM a acheté les commerces disponibles (avec l’objectif de racheter jusqu’à 50 % des surfaces en rez-de-chaussée d’immeubles) et monté une société de projet avec la Caisse des Dépôts. Le Boulevard est aujourd’hui radicalement changé, devenu en parallèle un axe piéton traversé par une ligne de tramway. Ces conditions ont permis la mise en place d’une offre commerciale plus cohérente !
L’inauguration du Boulevard Jeu de Paume à Montpellier en 2013
©Midi Libre – Richard de Hullessen
L’opération Grand Cœur aurait pu s’arrêter là, mais l’intervention sur le commerce s’est couplée d’une acquisition et une restructuration de locaux artisanaux (atelier et échoppe) afin de créer un « Circuit des Métiers d’art ». Comme dans le cas des commerces, l’aménageur a assuré une période de portage permettant la maturation des activités artisanales avant leur retour dans le secteur privé.
Quel bilan ? Après plusieurs années d’intervention pour faire revivre ce secteur, l’offre commerciale est nouvelle, diversifiée et de qualité, composée d’un mélange harmonieux d’enseignes et de commerçants indépendants. Au total, ce sont près de 3 820 m² qui ont évolué, s’ajoutant à une offre existante de qualité. Aujourd’hui, le centre-ville de Montpellier a retrouvé son attractivité commerciale, son artisanat se développe et devrait être renforcé avec l’arrivée des nouvelles halles Laissac prévues fin 2018. Ce nouveau projet enthousiasmant prend source dans cette réussite inspirante pour les centres-villes de villes moyennes qu’est l’opération Montpellier Grand Cœur ! Un exemple qui prouve aussi qu’un aménageur peut mener une opération globale de requalification (logements, commerces, espaces publics) en centre ancien. Telle une réponse adaptée, cette expérience peut inspirer d’autres villes moyennes qui ont besoin de faire rebattre leur cœur !
Renaissance des Halles Laissac : une troisième génération alliant art, confort et autonomie énergétique !
© Ville de Montpellier – Architecte : Christine Bridon – Artiste : Mona Young-eun KIM
Renaissance des Halles Laissac : une troisième génération alliant art, confort et autonomie énergétique !
© Ville de Montpellier – Architecte : Christine Bridon – Artiste : Mona Young-eun KIM