Très prisé en Suisse et en Norvège mais encore confidentiel en France, l’habitat coopératif permet aux citoyens de vivre ensemble dans un habitat conçu collectivement autour d’une ambition sociale et écologique. Une réponse intelligente au problème du logement en France.

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Avec sa façade parsemée de panneaux roses et sa terrasse panoramique, le bâtiment a fière allure. Pourtant, même s’il est déjà sorti de terre, le « village vertical » de Villeurbanne n’est pas encore né. Ce sera chose faite en juin 2013, date à laquelle cet immeuble situé dans la ZAC des Maisons Neuves deviendra officiellement la première coopérative d’habitants implantée sur le sol français. L’aboutissement de huit années de mobilisation pour les futurs habitants, qui ont exprimé dès 2005 leur volonté de vivre ensemble dans un bâtiment social et écologique conçu par leurs soins et dont ils seraient collectivement propriétaires. Le résultat est à la hauteur de leurs attentes : un immeuble labellisé « basse consommation » qui abrite quatorze logements (dont neuf logements sociaux et quatre en résidence sociale) et plusieurs espaces communs, dont deux chambres d’amis, deux chambres d’hôtes et une salle commune avec cuisine.

Encouragé sous la IIIe République

Encore confidentiel en France, l’habitat coopératif n’est pourtant pas un nouveau modèle. Les premières coopératives d’habitation sont mises en place au XIXe siècle par les mouvements syndicalistes. L’idée est alors d’aider les ouvriers à échapper aux menaces d’expulsion des propriétaires en cas de non paiement des loyers. La formule rencontre un certain succès. Elle est même vivement encouragée sous la Troisième République, qui loue déjà ses vertus fédératrices et sociales. Mais le modèle a fini par se marginaliser. Avec l’avènement de la société de consommation, des millions de ménages voient dans l’achat d’un logement une étape incontournable. La propriété privée devient la norme.

Aujourd’hui, la crise économique et la flambée des prix sur le marché immobilier durcissent considérablement les conditions d’accès à la propriété. Le constat est amer : les classes moyennes ont de plus en plus de mal à rester dans les centre-villes, les listes d’attente pour les HLM ne cessent de s’allonger et la ghettoïsation met en péril une mixité sociale de moins en moins évidente. Un contexte morose qui relance l’intérêt citoyen pour des alternatives crédibles au marché immobilier classique.

Vue en 3D du « Village Vertical » de Villeurbanne, premier habitat coopératif à sortir de terre en France. © Architectes : Stéphane Castets /Arbor&sens et Detry&Levy (Lyon)

À la fois propriétaire et locataire

L’habitat coopératif entend justement permettre à celles et ceux qui le souhaitent de monter un projet de vie ensemble, autour d’une ambition écologique, sociale et économique. « C’est une troisième voie pour le logement, quelque part entre le logement social et le parc privé. C’est aussi un statut hybride entre devenir propriétaire et locataire, puisqu’on loue un logement tout en étant propriétaire des parts sociales de la coopérative qui détient l’immeuble », explique Audrey Golluccio, chargée de mission pour Habicoop, une association de promotion et d’accompagnement des coopératives d’habitants.

Les règles sont simples : chaque « coopérateur » est locataire mais aussi propriétaire des parts sociales de la coopérative, qui lui sont remboursées (en tenant compte de l’inflation) s’il décide de quitter son logement. Un modèle proche de celui des SCOP, ces « sociétés coopératives ouvrières de production » dont les employés sont aussi associés majoritaires, qui permet de répondre concrètement à plusieurs écueils du marché immobilier classique. Le fait de mutualiser les capacités d’endettement de tous les habitants permet par exemple à des ménages modestes d’accéder à la coopérative, favorisant une mixité sociale diffuse. Des personnes provenant de milieux sociaux divers et aux revenus disparates peuvent choisir de vivre ensemble dans le même immeuble. Autre avantage : les loyers pratiqués dans l’habitat coopératif sont plus modérés que sur le marché classique car il y a une réduction du nombre d’intermédiaires impliqués dans les transactions. « Monter une coopérative est un moyen de lutter contre la spéculation immobilière, de recentrer la démarche de construction de logements sur l’usage réel des habitants et non sur la plus-value spéculative qui peut être obtenue de l’opération immobilière » souligne Audrey Golluccio.

Do it yourself collectif

Si ce modèle de propriété collective sans but lucratif attire de plus en plus de bailleurs sociaux, les projets sont encore souvent portés au départ par une demande citoyenne, « des  personnes assez militantes, engagées dans l’associatif par exemple » précise Audrey Golluccio. Ces citoyens se reconnaissent dans le mode de gouvernance démocratique de l’habitat coopératif, puisque chaque participant a le même pouvoir de décision. Surtout, ils ont bien compris que ce modèle permet de tisser du lien social. Les coopérateurs définissent ensemble les caractéristiques de leurs logements (architecture, recours aux énergies renouvelables, etc.) mais aussi des espaces qu’ils souhaitent partager. Une surface importante du bâtiment abrite le plus souvent une buanderie, une chambre d’amis commune, une salle de jeux pour enfants ou un foyer ouvert aux associations de quartier. Pour développer la solidarité entre voisins, des services sont également mutualisés, avec la mise en place de systèmes de garde d’enfants ou d’autopartage. Une logique do it yourself, mais au service de la collectivité : « Dès le départ, les participants sont dans une logique de vivre ensemble » insiste Audrey Golluccio. Un modèle convivial bien éloigné de l’expérience, malheureusement trop fréquente, des réunions de co-propriété qui tournent au vinaigre et au règlement de compte entre voisins.

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De Zürich à Vaux-en-Velin

Plus impliqués, plus concernés, les adeptes de l’habitat coopératif prennent soin de leur cadre de vie et s’installent dans la durée. Des études menées en Suisse ont ainsi démontré que les bâtiments habités par des coopérateurs étaient mieux entretenus et avaient un taux de rotation plus faible que ceux du marché locatif classique. La confédération helvétique est d’ailleurs l’un des pays où l’habitat coopératif est le plus développé puisqu’il couvre 8% du parc immobilier national. Un chiffre qui grimpe encore dans les grandes villes comme Zürich, où 20% des logements sont « coopératifs ». Le modèle séduit aussi à Québec, où il est pratiqué depuis une trentaine d’années, ou en Norvège, où il couvre 15% du par immobilier (40% à Oslo), « même si, dans pas mal de pays d’Europe du Nord, l’habitat coopératif vient souvent combler une production insuffisante de logements sociaux » nuance Audrey Golluccio.

Basée à Lyon, l’association Habicoop tente de combler le retard français en accompagnant les citoyens dans le montage juridique et financier de leurs coopératives. En plus du « Village Vertical » de Villeurbanne, plusieurs projets sont en cours dans la région Rhône-Alpes. À Vaux-en-Velin, Habicoop aide un groupe de « personnes vieillissantes » à s’installer dans le même immeuble pour leur éviter la maison de retraite ou le maintien à domicile. Baptisé « Chamarel », ce projet doit permettre, à terme, de bâtir un habitat « pour articuler la vie personnelle et le vécu collectif ». Autre projet ambitieux : la collaboration entre Haabicoop et l’association La Gargousse, qui vise à réhabiliter d’anciens immeubles dans le quartier lyonnais de la Guillotière pour y installer des logements coopératifs. Pour faire avancer plus vite ces projets, Habicoop milite pour une reconnaissance juridique officielle du modèle : « L’habitat coopératif est légal, mais il n’existe pas encore de statut juridique pour la propriété collective durable en matière de logement, alors que c’est le cas pour les sociétés coopératives », regrette Audrey Golluccio. Un coup de pouce de l’État qui pourrait permettre, à terme, de structurer la filière au plan national en mettant en place « une fédération des coopératives d’habitat proposant des formations et un suivi des projets ».

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